Das Terminal, das sich über fünf Blocks entlang der Smallman Street erstreckt, hatte gerade eine atemberaubende Verjüngungskur erhalten, als COVID-19 eintraf und die Restaurants und Geschäfte bedrohte, die es als Mieter umwarb. Monate später bleibt das 95 Jahre alte ehemalige Zentrum der Großhandelsindustrie von Pittsburgh eine heiße Immobilie, die während der Pandemie Mieter angezogen hat, darunter District Brew Yards, ein Kollektiv kleiner Brauereien und ein Bier vom Fass zum Einschenken Halle.
Es ist der neueste Star im umgebauten Strip District der Stadt, in dem sich Reihen von Lagerhäusern mit kleinen Einzelhändlern wie der legendären Pennsylvania Macaroni Company um Technologieunternehmen wie Facebook und Uber und High-End . gesellen Wohnungen und Stadthäuser, einige mit einem Preis von mehr als 2 Millionen US-Dollar.
„Der Strip District war ausgerechnet einer der widerstandsfähigsten in Bezug auf Zinsen und Investitionen“, sagte Brandon Mendoza, Executive Director der NAIOP Commercial Real Estate Development Association Pittsburgh. „Obwohl die Pandemie ihre Vermietung ein wenig verlangsamt hat, hat sie die Entwicklung nicht wirklich gestoppt. Die erstklassige Lage und der ikonische Ort gleichten all die anderen Dinge aus.“
Aber die Pandemie hat den Immobiliensektor der Region ganz anders behandelt.
Leere Wolkenkratzer erheben sich ein paar Blocks vom Terminal entfernt. Laut Daten der Pittsburgh Downtown Partnership waren im Dezember 2020 nur 13 Prozent der Büroflächen in Downtown Pittsburgh belegt. Ohne Arbeiterhektik werden auch Parkhäuser, Restaurants und andere Gewerbeimmobilien zu wenig genutzt.
Gleichzeitig sind die Hausverkäufe in den nahen Vororten der Stadt seit dem Sommer sprunghaft angestiegen.
Warme Häuser
Wohnimmobilien erreichten zu Beginn der Pandemie eine Geschwindigkeitsschwelle, als der Staat im Rahmen der Maßnahmen der öffentlichen Gesundheit zur Verlangsamung der Ausbreitung des Virus für einige Monate persönliche Transaktionen verbot. Aber mit Hypothekenzinsen in der Nähe historischer Tiefststände nahm der Markt nach Aufhebung der Beschränkungen Fahrt auf.
„Es war ein herausragendes Jahr für den Verkauf von Wohnimmobilien im Südwesten von Pennsylvania, obwohl zwei Monate lang keine Geschäfte gemacht wurden“, sagte John Petrack, Executive Vice President der Realtors Association of Metropolitan Pittsburgh. “Das einzige, was die Pandemie bewirkt hat, war, die Nachfrage vorübergehend zu stoppen.”
Ein Indikator für die Trends auf dem Wohnimmobilienmarkt ist, wie viele Menschen die Zinssätze für eine Hypothek festhalten, was darauf hindeutet, dass sie ernsthafte Käufer sind. Laut einer Marktanalyse des American Enterprise Institute verzeichnete Pittsburgh von Juni bis August unter den 40 größten US-Metropolen einen der höchsten prozentualen Anstiege der Hypothekenzinssperren im Jahresvergleich.
Aber Standort und Preis haben starken Einfluss darauf, wo Immobilienverkäufe am heißesten sind.
Lawrenceville in der Stadt Pittsburgh ist seit Jahren ein Immobilien-Hotspot. Reihenhäuser verkauften sich schnell und Bauträger überfüllten die Butler Street mit High-End-Wohnungen und Eigentumswohnungen. Aber während der Pandemie hat es in Lawrenceville keinen Mangel an Häusern zum Verkauf gegeben.
„Die wahre Veränderung besteht darin, dass es eine leichte Bewegung von der Stadt in die nahen Vororte gibt“, sagte Petrack. „In jedem erschwinglichen Vorort sehen wir die stärksten Marktplätze: Ross Township, McCandless, Dormont, Teile von Mt. Libanon, Bethel Park – Vororte in der Nähe der Stadt, in denen die Menschen ein erschwingliches Preis-Leistungs-Verhältnis finden.“
Immobilienmakler haben eine gestiegene Nachfrage nach Wohnungen mit mehr Außenflächen und Platz für ein Heimbüro festgestellt. Aber der Lagerbestand bleibt gering und der Wettbewerb um beliebte Preispunkte ist hart. „Alles unter 300.000 US-Dollar ist extrem stark“, sagte Petrack. „Wenn der Preis der Immobilie stimmt, haben Sie in einem Monat mehrere Angebote.“
Und er rechnet nicht mit einer Abkühlung des Marktes. „Wie können Sie nicht über einen Kauf nachdenken, wenn Ihr Hypothekenzins bei etwa 3 Prozent liegt, vielleicht sogar noch niedriger?“
„Alles unter 300.000 US-Dollar ist extrem stark. Wenn der Preis für die Immobilie stimmt, haben Sie in einem Monat mehrere Angebote.“ —John Petrack, Executive Vice President der Realtors Association of Metropolitan Pittsburgh
Gewinner und Verlierer
Der Gewerbeimmobilienmarkt der Region ist nicht für dramatische Schwankungen bekannt, auch nicht während einer volkswirtschaftlichen Rezession, wie sie sie heute erlebt.
„Pittsburgh ist ein langsamer und stetiger Markt“, sagte Dan Adamski, Senior Managing Director bei Jones Lang LaSalle, einem gewerblichen Immobilienunternehmen. „In Zeiten wie diesen ist es hilfreich. Wir hatten nicht so viel spekulatives Bauen, wie Sie es in vielen Märkten sehen, was es anfällig für Marktkorrekturen macht. Während des Abschwungs ist es von Vorteil, ein langsamer und stabiler Markt zu sein.“
Einige Sektoren der Gewerbeimmobilien haben die Pandemie besser überstanden als andere.
Da die Menschen mehr als je zuvor nach Hause gefesselt sind, stieg die Nachfrage nach allem, von medizinischen Hilfsgütern bis hin zu Ketchup, das an ihre Tür geliefert wird, in die Höhe. Und Gewerbeimmobilien profitierten. Im vergangenen Jahr hat Amazon beispielsweise eine 1 Million Quadratfuß große Vertriebsanlage in Imperial fertiggestellt.
„Wir haben während der Pandemie einen Anstieg der industriellen Entwicklung erlebt, der von Unternehmen wie Amazon und anderen Lieferketten-Lagerhäusern sowie einigen Spezialfertigungs- und Rechenzentren angetrieben wurde“, sagte Jeffrey Ackerman, Geschäftsführer des Pittsburgh-Büros von CBRE, einem Handelsunternehmen Immobiliendienstleistungsunternehmen. “Eines ist sicher, Gewerbeimmobilien werden aus der Pandemie ganz anders aussehen als vor der Pandemie.”
Die biowissenschaftliche Forschung und Entwicklung, die Laborräume für die Impfstoffentwicklung umfasst, wurde zusammen mit den Forschungsuniversitäten und Krankenhäusern von Oakland ausgebaut. Pittsburgh wurde laut einem aktuellen CBRE-Bericht im Jahr 2020 zum führenden aufstrebenden Life-Sciences-Cluster in den Vereinigten Staaten ernannt.
„In der Life-Science-Branche herrscht viel Optimismus“, sagte Adamski. “Wir glauben, dass dieser Sektor noch stärker als zuvor aus der Pandemie hervorgehen wird.”
“Eine traurige Sache”
Optimismus ist bei den Einzelhandelsgeschäften und Restaurants der Region schwieriger zu finden – zwei Sektoren, die von der Pandemie schwer beschädigt wurden.
Das Virus hat die Einkaufsgewohnheiten des Landes weiter weg von stationären Geschäften verschoben. Zu Beginn des Jahres 2020 machte der E-Commerce 11,3 Prozent des US-Einzelhandelsumsatzes aus. Bis zum Herbst wurden 14 Prozent der Einzelhandelsausgaben online getätigt – 37 Prozent mehr als im Jahr 2019, laut US-Volkszählungsdaten.
„Einzelhandel ist eine traurige Sache“, sagte Mendoza. „Im Moment geht es großen Online-Händlern gut – Amazon, Walmart und so weiter. Lebensmittelhändler haben sich gut geschlagen. Aber der Tante-Emma-Einzelhandel auf der Hauptstraße wurde dezimiert. Ich möchte das nicht alles auf die Beschränkungen werfen. Vieles davon ist ein kompletter Nachfragerückgang. Das wird auf der anderen Seite eine Sorge sein.“
Die Einkaufszentren der Region hatten auf den Abschwung im Einzelhandel vor der Pandemie mit dem Bau von Fitnessstudios, Theatern, Restaurants und anderen Unterhaltungsangeboten reagiert – Unternehmen, die während des Ausbruchs Schwierigkeiten hatten, geöffnet zu bleiben. Im Laufe des Sommers kaufte die Simon Properties Group, der größte Malleigentümer des Landes und Besitzer der Ross Park Mall, Brooks Brothers, Aeropostale und Forever 21 aus der Insolvenz, um die Marken zu restrukturieren, die in seinen Einkaufszentren unverzichtbar sind.
Nationale Marken mit Online-Shops schneiden besser ab als kleine, stationäre Boutiquen. Fast-Casual-Restaurantketten wie Jersey Mike’s Subshops und Dunkin’ Donuts eröffneten 2020 neue Geschäfte in der gesamten Region, während sich die unabhängige Restaurantszene in der Stadt verdunkelte.
Pandemiebeschränkungen für gesellschaftliche Zusammenkünfte beschränkten viele Restaurants auf das Mitnehmen. Und die Branche fiel in den Schatten, als sie aufstieg und landesweit Anerkennung fand. „Innerhalb unserer Stadt erlebten wir eine Renaissance in Bezug auf die Höhe der Investitionen, die mit der Qualität unserer Restaurants zusammenhingen“, sagte Mendoza. „Es war das Beste, was wir je hatten. Dann kam die Pandemie.”
Laut einer aktuellen Umfrage der National Restaurant Association haben seit April mehr als 110.000 Restaurants in den USA dauerhaft geschlossen. Unter ihnen waren der ikonische Original Hot Dog Shop in Oakland; Pittsburghs älteste Taverne, das Park House, auf der Nordseite; und Spoon, ein Gourmetrestaurant in East Liberty.
Büroraum
Vor COVID verlangten Unternehmen nach Platz im urbanen Kern der Region. „Vor der Pandemie, unser [office] Der Markt lief sehr gut“, sagte Adamski. „Wir sahen eine Fortsetzung des Urbanisierungstrends, bei dem Unternehmen aus den Vororten in unseren Stadtkern einzogen. Die Pandemie hat das sofort gebremst.“
Anordnungen für den Aufenthalt zu Hause und andere soziale Einschränkungen haben im vergangenen Frühjahr Tausende von Arbeitnehmern aus dem Büro in ihre Häuser getrieben, wo sie aus der Ferne arbeiten. Etwa die Hälfte der US-Arbeitskräfte arbeitete zu Beginn der Pandemie von zu Hause aus, so ein Arbeitspapier des National Bureau of Economic Research.
Die Arbeitsverschiebung spiegelt sich in der sinkenden Zahl der Nutzer öffentlicher Verkehrsmittel wider, insbesondere derjenigen, die mit Bus oder Bahn zur Arbeit fuhren. In der Woche vom 8. Dezember 2020 fuhren laut Port Authority of Allegheny County nur 101.514 Menschen mit Pittsburgh-Bussen, verglichen mit 535.633, die den Bus in dieser Woche im Jahr 2019 fuhren.
Und es gab genügend Parkplätze in den Garagen der Innenstadt. Laut Angaben der Pittsburgh Parking Authority waren im Dezember nur 43 Prozent der Parkhäuser in der Innenstadt von Pittsburgh belegt, verglichen mit einer konstanten Auslastung von 90 bis 95 Prozent im gesamten Jahr 2019.
„Nach den meisten Anzeichen sieht es so aus, als ob Downtown aus kommerzieller Sicht die Hauptlast trägt“, sagte Mendoza. „Hier treffen sich die Leute. Es ist das Zentrum unserer Region. In einer Umgebung, in der wir den Leuten sagen, dass sie sich nicht versammeln sollen, wird es am stärksten betroffen sein.“
Viele Unternehmen haben ihre ungenutzten Flächen untervermietet. Von Januar bis März beliefen sich die untervermieteten Zubauten in der Region Pittsburgh auf durchschnittlich 37.441 Quadratfuß pro Monat. Laut einem aktuellen Bericht von Jones Lang LaSalle hat sich der monatliche Durchschnitt von April bis Dezember auf 104.357 Quadratfuß pro Monat mehr als verdoppelt.
„Ich denke, die Frage, die alle beschäftigt, ist, wie wird der Trend zum Arbeiten von zu Hause aus nach der Pandemie aussehen?“ sagte Ackermann. „Werden die Leute, die jetzt von zu Hause aus arbeiten, ins Büro zurückkehren?“
Ein mögliches Szenario ist das Aufkommen eines hybriden Arbeitszeitplans, bei dem die Mitarbeiter die Zeit zwischen dem Büro und der Arbeit von zu Hause aufteilen. Eine kürzlich von McKinsey durchgeführte Umfrage unter 800 Führungskräften von Unternehmen weltweit ergab, dass 38 Prozent der Befragten erwarten, dass ihre Remote-Mitarbeiter nach der Pandemie mindestens zwei Tage pro Woche außerhalb des Büros arbeiten. Etwa 19 Prozent erwarteten, dass die Mitarbeiter an drei oder mehr Tagen pro Woche remote arbeiten.
Und das Büro sieht bei der Rückkehr vielleicht etwas anders aus. „Ich denke, dass eine der großen Veränderungen, die wir erleben werden, zu weniger dichten Büroflächen führen wird“, sagte Ackerman. „Die Leute werden wollen, dass das Wohlbefinden am Arbeitsplatz erreicht wird. Sie werden sich mehr ausbreiten wollen.“
„Tech-Flex“-Büroflächen, beliebt bei Technologieunternehmen wie Aurora und Argo AI, sind eine breite Immobilienkategorie, die reduzierte Büroflächen mit Platz für Forschung und sogar Light Manufacturing vor Ort umfasst.
Prognosen über einen Exodus von Büros aus der Innenstadt von Pittsburgh könnten jedoch verfrüht sein. Während die Pandemie den Urbanisierungstrend auf dem Büromarkt gestoppt hat, sehen Experten noch keine Veränderung. “Wir hören viel Lärm über die Verlagerung in die Vororte, aber wir haben noch niemanden gesehen”, sagte Adamski.
Die Zukunft der Innenstadt von Pittsburgh könnte auf dem Cultural District ruhen, wo die Pandemie seine Restaurants und Theater verdunkelt hat. „Der Kulturbezirk ist ein Motor für viele Investitionen in Downtown – der Motor für eine große Nachfrage nach Restaurants, Gastfreundschaft und anderen Annehmlichkeiten und Parkplätzen“, sagte Mendoza. „Wir müssen wirklich darüber nachdenken, was wir tun können, um dem Kulturviertel, den Restaurants und unseren Einzelhändlern zu helfen, sich auf der anderen Seite wieder zu erholen.“
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