Diese Städte versuchten, Desinvestitionen in Angriff zu nehmen. Hier sind Lehren aus dem, was passiert ist. – ProPublica

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Sie haben Millionen in Geschäfte mit riesigen Unternehmen gesteckt. Sie stützten kleine Unternehmen. Sie haben das Steuerkennzeichen geändert. Sie erweiterten den Nahverkehr.

In Städten, die so deutlich anders sind als Washington; Newark, New Jersey; In Chicago und Pittsburgh haben Regierungsbeamte Wege gefunden, wichtige Güter und Dienstleistungen in Gegenden wiederherzustellen, die durch Bevölkerungsverlust und Geschäftsflucht zerstört wurden.

Im November untersuchte ProPublica, wie sich der langfristige Niedergang der Stadt in der Madison Street, einem einst blühenden Handelskorridor, der durch das Viertel East Garfield Park in Chicago führt, entwickelt hat. Heute ist es kein Einkaufsziel oder eine Quelle für viel Beschäftigung für die Anwohner mehr, von denen viele die Nachbarschaft verlassen müssen, um einzukaufen oder zu arbeiten.

Die Untersuchung ergab, dass jahrzehntelange ineffektive Regierungsprogramme, aggressive Abbruchkampagnen ohne Sanierung und weit verbreitete Immobilienspekulationen dazu geführt hatten, dass Land leer stand, obwohl die Bedürfnisse der umliegenden Nachbarschaft nicht erfüllt wurden.

Nicht jede Gemeinde, die von den größeren Wirtschaftskräften des letzten halben Jahrhunderts heimgesucht wurde, hat das gleiche Schicksal erlebt. Im ganzen Land haben die lokalen Regierungen verschiedene Strategien ausprobiert – oft in Kombination -, um Gewerbeflächen für die Bewohner zu schaffen und die schwierigen Nachbarschaften wiederzubeleben.

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Jeder Ansatz hat seine Grenzen und Lehren. Hier sind einige davon.

Bevölkerungswachstum um jeden Preis: Washington

Im April 1968 löste die Ermordung von Martin Luther King Jr. landesweit Unruhen aus. Nur wenige Orte waren stärker betroffen als die Hauptstadt des Landes, in der rund 900 Gebäude schwer beschädigt oder zerstört wurden, hauptsächlich entlang dreier Handelsstreifen: 7. und 14. Straße NW und H Street NE.

Die Idee

Nicht lange nach den Unruhen identifizierten Bezirksbeamte den Nahverkehr als Schlüssel zum Wiederaufbau dieser Gemeinden und schlugen den Bau einer neuen U-Bahnlinie vor. Nach einigen Verzögerungen begann die Stadt Mitte der 1980er Jahre mit der Arbeit an der Grünen Linie. Stationen wurden schließlich entlang der 7th Street im Stadtteil Shaw, in der 14th Street in Columbia Heights und entlang des Handelskorridors der U Street gebaut.

Die Beamten versuchten dann, die Bevölkerung der Stadt zu vergrößern, die zwischen 1970 und 2000 um rund 700.000 gesunken war.

Im Jahr 2003 verfolgte der damalige Bürgermeister Anthony Williams das kühne Ziel, innerhalb eines Jahrzehnts rund 100.000 neue Einwohner anzuziehen, und lockte Technologieunternehmen mit Steuervergünstigungen und Lohnerstattungen an.

Was hat funktioniert

Williams hat sein Ziel verfehlt, aber die Stadt ist enorm gewachsen. Viele neue Einwohner zogen in den Korridor der Grünen Linie, der auch einen erheblichen Anteil an Washingtons Einzelhandelsentwicklung und Haushalten mit Personen unter 35 Jahren anzog.

Der Fang

Der Zustrom neuer Einwohner erhöhte die Lebenshaltungskosten, was die Bewohner dieser historisch schwarzen Gemeinden vertrieb. Die Stadtteile entlang der Grünen Linie erlebten einige der höchsten Verschiebungen.

“Das war wirklich erfolgreich beim Wiederaufbau dieser Gebiete, aber nicht zum Nutzen der Menschen, die historisch in ihnen gelebt hatten”, sagte Sarah Shoenfeld, eine Gelehrte, die sich auf die Geschichte Washingtons konzentriert.

City Support hinter kleinere Einzelhändler werfen: Newark, New Jersey

Newark hatte jahrzehntelang nicht genug Lebensmittelgeschäfte. New Jerseys größte Stadt verlor in den 1960er Jahren einen Großteil ihrer Bevölkerung und wirtschaftlichen Basis, unterbrochen von Unruhen, die 1967 ausbrachen. In den folgenden Jahren zogen viele Unternehmen, darunter die meisten Supermärkte, aus der Stadt oder schlossen. In den späten 1980er Jahren mussten viele Bewohner des Stadtbezirks nicht nur ihre Nachbarschaft verlassen, um Lebensmittel zu kaufen, sondern auch die Stadt verlassen.

Die Idee

Im Jahr 2010 machte sich Newark daran, die Lücke beim Zugang zu Supermärkten zu schließen, insbesondere in schwarzen Arbeitervierteln der Arbeiterklasse. Beamte erstellten eine Liste vielversprechender Websites für neue Lebensmittelgeschäfte. Dann warfen sie Einzelhändler auf sie. Der Staat stellte zinsgünstige Kredite für die Entwicklung zur Verfügung, und die Stadt sorgte mit Bandabschnitten und anderen Veranstaltungen für Aufmerksamkeit in den neuen Geschäften. Stadtzuschüsse halfen, die Kosten für die Berufsausbildung zu decken. Geschäfte in diesen Gebieten durften sogar eine günstigere Umsatzsteuer erheben.

Was hat funktioniert

Im Jahr 2012 wurde im Central Ward der erste Supermarkt seit mehr als 20 Jahren eröffnet: das Food Depot. Acht Jahre später ist das Geschäft noch in Betrieb, und andere haben ebenfalls eröffnet.

Lyneir Richardson, der zu dieser Zeit CEO von Newarks Wirtschaftsförderungsunternehmen war und jetzt Entwickler in Chicago ist, bezeichnete den Food Depot-Deal als “fast übermäßig motiviert”. Aber er sagte, die Kosten seien notwendig.

Die Stadt brauchte einen Partner, der bereit sei, sich in einer armen Nachbarschaft niederzulassen und eine niedrigere Gewinnspanne zu akzeptieren, sagte Richardson. In der Regel sind diese Unternehmen kleiner. Der Newark Store war der erste Standort des Food Depots. Das Unternehmen hat seitdem ein zweites im nahe gelegenen Kearny eröffnet.

“Die größeren Ketten haben eine höhere Umsatzschwelle, die sie erreichen müssen, um erfolgreich zu sein”, sagte Richardson. „Sie haben höhere Betriebskosten. Sie wollen größere Geschäfte. “

Das Projekt war abhängig von einem „Gap“ -Darlehen in Höhe von 2 Mio. USD, das aus dem staatlichen Enterprise-Zone-Programm finanziert wurde. Das Darlehen hatte weniger strenge Zeichnungsstandards als es bei großen Geschäftsbanken üblich ist, sodass es zur Unterstützung eines Unternehmens verwendet werden kann, dessen Erzielung möglicherweise länger als normal dauert. Sobald dies geschehen war, konnte der Entwickler den Rest des Projekts mit einem traditionellen Darlehen einer lokalen Bank finanzieren.

Der Fang

Projekte wie dieses sind kompliziert, brauchen Zeit und erfordern oft die richtigen Verbindungen. Es gab keinen einzigen Topf Geld, auf den sich der Food Depot-Deal stützte, um zu funktionieren. Stattdessen wurden mehrere Anreize gesetzt.

“Es braucht jemanden, der sagt:” Ich habe eine Beziehung zum Unternehmer, ich habe eine Beziehung zur Stadt, ich habe Ressourcen, um Anträge zusammenzustellen und Geschäfte zu strukturieren “, sagte Richardson.

Priorisieren Sie kommerzielle Anker, um neue Einwohner anzuziehen: Chicago

Auf der Far South Side von Chicago wurde das historische Viertel Pullman Ende des 19. Jahrhunderts als Firmenstadt für Arbeiter gegründet, die Luxus-Personenwagen zusammenbauten. Aber wie in vielen Rostgürtelgemeinden gingen diese Produktionskorridore zurück, die Bewohner flohen und die Geschäfte in der Nachbarschaft wurden geschlossen.

Von 1970 bis 2015 verlor die Gemeinde laut Volkszählungsdaten des Chicagoer Demographen Rob Paral rund 4.400 Menschen oder etwa 40% ihrer Bevölkerung.

Die Idee

Traditionell priorisieren Stadtplaner und Entwickler, die in notleidenden Gemeinden arbeiten, neue Wohnungen, um die Bevölkerung zu vergrößern, von denen sie hoffen, dass sie die kommerzielle Entwicklung anregen. Nachdem der Immobilienmarkt 2008 zusammengebrochen war, verfolgten die Beamten den umgekehrten Ansatz. Alderman Anthony Beale von 9th Ward und Chicago Neighborhood Initiatives, ein Entwickler, konzentrierte sich auf die Schaffung von Arbeitsplätzen und die Schaffung von Geschäftsmöglichkeiten für Pullman, beginnend mit der Sanierung des 180 Hektar großen Geländes eines ehemaligen Stahlwerks.

Was hat funktioniert

Die erste große Entwicklung erfolgte 2010, als Beale Walmart auf die Baustelle lockte.

“Als wir Walmart reinkamen, öffneten sich die Schleusen”, sagte Beale.

Seitdem hat Method Soap seinen ersten Betrieb in den USA in einem neu errichteten Fabrikgebäude eröffnet. Gotham Greens, ein Unternehmen, das Produkte in Innenräumen anbaut, hat das größte Gewächshaus auf dem Dach der Welt errichtet. Whole Foods baute ein Distributionszentrum. Andere kleinere Unternehmen folgten.

Die Investition scheint sich ausgezahlt zu haben. Zwischen 2011 und 2018 ist die Bevölkerung von Pullman um fast 5% gestiegen, obwohl Chicago in der ganzen Stadt Einwohner verloren hat.

“Was wir im Laufe der Zeit erkannt haben”, sagte CNI-Präsident David Doig, “war, dass Wohnraum zwar wichtig war, der Bedarf an Arbeitsplätzen jedoch dringender war.”

In diesem Jahr wurde auf einem freien Grundstück ein Apartmentkomplex mit 38 Wohneinheiten für Künstler errichtet, der die erste große neue Wohnsiedlung darstellt.

Der Fang

Diese Art der Erneuerung ist nicht billig. Die Entwicklung beruhte auf beträchtlicher öffentlicher Unterstützung, einschließlich Steuereinnahmen in Höhe von 50 Millionen US-Dollar, die von steigenden Immobilienwerten auf der Far South Side und Steuergutschriften für den neuen Markt des Bundes in Höhe von etwa 100 Millionen US-Dollar abgezogen wurden. Bis heute hat das Projekt laut Doig rund 1.800 Arbeitsplätze geschaffen.

Pullman profitierte auch von langfristigen Erhaltungsbemühungen, die in den meisten Stadtteilen nicht möglich waren. Die Stadt ernannte es 1972 zu einem historischen Viertel, das einen aggressiven Abriss verhinderte und viele der Markenzeichen der Reihe bewahrte. Pullman erlangte später nationale Aufmerksamkeit und Tourismus, als Präsident Barack Obama 2015 den Glockenturm des Viertels zum Nationaldenkmal erklärte.

Steuerland mehr als Gebäude: Pittsburgh

Nach dem Niedergang der Stahlindustrie in den 1970er Jahren hatten die Beamten in Pittsburgh Schwierigkeiten, von der verarbeitenden Wirtschaft, die das Wachstum der Stadt lange Zeit angeheizt hatte, zu einer Wirtschaft überzugehen, die mehr Angestellte anziehen würde. Ihr unmittelbares Ziel war es, den Bau neuer Bürogebäude in der angeschlagenen Innenstadt der Stadt zu fördern, in der viel Land unbebaut war.

Die Idee

Um die Entwicklung voranzutreiben, hat Pittsburgh die Besteuerung von Immobilien dramatisch verändert. Normalerweise stammen die meisten Steuern, die für ein Grundstück gezahlt werden, aus dem Wert dessen, was darauf gebaut wurde, und nur ein kleiner Teil stammt aus dem Land selbst. Wenn Sie also etwas bauen, sei es ein Haus oder ein Büroturm, steigen Ihre Steuern.

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Stattdessen begann Pittsburgh, Grundstücke mit einem viel höheren Steuersatz als Gebäude zu besteuern. Die Vereinbarung wird als “Split-Rate-Steuer” oder allgemeiner als “Grundwertsteuer” bezeichnet.

Was hat funktioniert

1979 begann Pittsburgh, Immobilienbesitzer mit einem etwa fünfmal höheren Steuersatz für die Grundstückskomponente ihrer Immobilien als für die Gebäude zu besteuern.

Es war eine bedeutende Veränderung gegenüber dem, was in den meisten US-Städten passiert. Befürworter der Politik argumentieren, dass die traditionelle Besteuerung von Immobilien Menschen davon abhält, Land produktiv zu nutzen, indem sie ihre Kosten erhöhen, wenn sie Verbesserungen vornehmen wollen. Um dies zu mildern, bieten Kommunalverwaltungen Entwicklern häufig Steuervergünstigungen an, damit sie die erhöhten Kosten vermeiden können, die ihnen für den Bau von etwas Neuem entstehen. Eine Grundwertsteuer wendet theoretisch das gleiche Konzept auf die gesamte Stadt an.

“Die Grundsteuer ist im Grunde ein pauschales Edikt, dass, wenn Sie Investitionen tätigen möchten, keine Steuererhöhung zu verzeichnen ist”, sagte Joshua Vincent, ein Berater und Forscher, der sich dafür ausgesprochen hat, dass mehr Kommunen diese Richtlinien außerhalb von Pennsylvania anwenden.

Einige Wirtschaftsforschungen stützen diese Behauptungen.

1997 untersuchten Forscher der University of Maryland Pittsburghs Experiment. Obwohl die Steuerreform nicht der einzige Faktor war, der die Entwicklung in der Stadt beeinflusste, stellten die Forscher fest, dass der Neubau in den zehn Jahren nach der Verabschiedung der Richtlinie im Vergleich zu den beiden vorangegangenen Jahrzehnten um 70% gestiegen war, gemessen am Dollarwert des Gebäudes erlaubt. Die Studie ergab auch, dass Gebäude in anderen Industriegebieten, darunter Detroit und die Städte Cleveland, Toledo und Akron in Ohio, im gleichen Zeitraum zurückgingen.

Pittsburgh beendete seine Split-Rate-Steuer im Jahr 2001, sagte Vincent nach der Wahl eines neuen Bürgermeisters und einer Neubewertung von Immobilien, die die Immobilienwerte veränderte.

Der Fang

Pittsburghs Wachstum konzentrierte sich auf sein zentrales Geschäftsviertel, und es gibt kaum Anhaltspunkte dafür, dass die Steuer mit geteiltem Steuersatz die Entwicklung der Gemeinde unterstützte. Zum Beispiel haben viele Einwohner von Pittsburghs einkommensschwachen schwarzen Vierteln weiterhin keinen Zugang zu Lebensmittelgeschäften, wie Bundesdaten zeigen.